東區王先生問：我父親在民國五十五年與陳先生的父親簽訂土地買賣契約，由陳父親將分管的土地出售給我父親，並同意我父親使用土地建築房屋，但是房屋一直沒有辦理保存登記，土地也一直沒有辦理所有權移轉登記。後來雙方的父親死亡，由我繼承該房屋，由陳先生繼承該土地並辦妥繼承登記。最近，陳先生主張我是無權占有，要我拆屋還地並給付損害金，請問陳先生做這的要求有道理嗎？
答：陳先生父親出售分管土地，表示該土地係陳父與其他共有人共有，而由全體共有人簽訂分管契約，後來陳父再將分管的土地出售給王先生父親，而且以後可能因共有土地分割的結果由陳先生單獨取得該分管部分的土地所有權，最近陳先生則以王先生係無權占有為由，要求王先生拆屋還地。
因本件房屋未辦理保存登記，所以王父死亡後無法由王先取得房屋所有權，但可以由王先生取得房屋的事實上處分權，這是我國實務的見解，惟重點在於王父訂有土地買賣契約之情形下，王先生是否係無權占有，分析如後：
成立買賣契約，不以出賣人對於標的物有所有權為要件，共有人未取得其他共有人的同意，擅自出賣共有物的特定部分，買賣契約並非無效，僅對於其他共有人不生效力而已。出賣人將該特定部分土地交付予買受人占有、使用（如王父建屋使用），買受人固不得對於其他共有人主張係有權占有，惟其（王父）占有該特定部分土地，係基於出賣人本於買賣的法律關係所交付，出賣人（陳父）不得以土地所有權尚未移轉登記，主張買受人（王父）為無權占有，因此陳先生不得請求王先生拆屋還地及給付損害金。
（作者／中華民國律師公會全國聯合會理事長林瑞成律師）
