永康區李先生問：我哥哥在我父親所有的土地上蓋一棟建築物，該房屋並登記為我哥哥所有，後來在我父親逝世後，辦理繼承登記時，因我哥在外債台高築，所以就由我繼承該土地，我哥哥則拋棄繼承，後來我哥哥的債權人聲請法院拍賣該房屋，由他人買受房屋，請問我可以以無權占有為理由，訴請房屋的拍定人拆屋還地嗎？如否，我有何權利可以主張？
答：民國八十八年修正民法時，增訂條文規定土地及其土地上的房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與不同人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。本條文的立法理由，是依照實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋所有人受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係的性質，當屬於租賃，以杜爭議並期明確。
上述所稱推定在房屋得使用期限內有租賃關係，其租賃期限多長？實務上認為應解釋為至房屋不堪使用時為止。是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷，如果未經出租人同意而改造或或更新建築結構，不當延長房屋使用年限，加重出租人負擔，當非法律所許。因此房屋在經過多次修建後，如已至不堪使用，租賃關係應即消滅，承租人不得再主張租賃關係存在。
李先生雖不得請求房屋拍定人拆屋還地，而上開民法條文增訂時，同時規定雙方就租金數額不能協議時，得請求法院判決定其租金數額，因此李先生得提起訴訟請求法院核定租金數額，而在法院判決確定後，房屋所有人即有給付租金的義務。
（作者∕林瑞成律師）