仁德區李先生問：「我公司好幾年前承租一廠房作為辦公室及工廠，前幾天突然收到法院開庭通知書及起訴狀，起訴內容是現登記的土地所有人告我公司與其無承租關係，無權占有、不能使用承租廠房的土地，必須搬遷且要賠錢。我問房東，房東說約四十年前這筆土地是農地，他看好這塊土地將來會變更使用分區，買土地時是買農地的一部分，因沒有自耕能力，農地不能移轉也不能細分，就只約定將來土地變更可以移轉時，出賣人要分割移轉登記給房東。當時的土地所有人也就是出賣人在前幾年過世，土地被子孫繼承後，現繼承人想方設法要弄錢，特意先將土地所有權贈與給配偶，再由其配偶來訴訟，連房東也被告要拆屋還地。我是不是要向地主賠償或要向地主簽約租地？該怎麼辦？」
答：這問題在我國非常多見，起因是法律對農地買賣的限制，舊法令規定現需有自耕能力之人始可移轉登記農地，且農地不可細分；故於農業發展條例修法前，常有無自耕能力者購買農地時，皆僅約定交付土地，未辦移轉登記。但因有約定將來如土地可分割移轉時出賣人必須移轉登記，故依民法第二四六條第一項之規定：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」，故此類買賣契約仍屬有效。
而本件衍生的爭議首先是買受人未登記土地所有權可以使用土地嗎？答案是，如果出賣人已經點交土地是可以的。最高法院有甚多裁判指明：「依據民法第三七三條，買賣標的物點交後，利益與風險由買受人承擔，此利益包含使用收益權。即使土地未辦理所有權移轉，賣方已點交土地予買受人，買受人即有權合法使用，非無權占有。」依此本件房東是可以使用買受的土地，並非無權占有。第二個爭議是，房東蓋房屋出租，承租人有權使用土地嗎？這部分最高法院亦多有裁判引一學術專詞「占有連鎖」；所謂「占有連鎖」是指基於多次連續的債權關係（如買賣、租賃）而移轉占有，若中間人與所有人間、以及占有人與中間人間均有合法權源，最後占有人即為「有權占有」。故本件仁德李先生是承租人，是有權占有的。
但最大爭議點是，現土地所有人不是出賣人，而是出賣人的繼承人之配偶，現土地占用人仍可對該配偶主張有權占有嗎？答案仍是可以的。第一，繼承人需繼承被繼承人之義務，亦即繼承出賣人容忍點交的土地為買受人所使用之義務；第二，自羅馬法以來，「任何人不得以大於自己的權利讓與他人」、「自己所無之權利，不能讓與他人」一直是各國民法共識共守的大原則。尤以，本件繼承人之配偶乃無償受贈與登記系爭土地，其繼受土地之權利當然不能大於其前手。本件出賣人之繼承人既無法主張李先生及房東無權占有土地，其受贈土地之配偶即現土地所有權人，當然無有比其前手(出賣人之繼承人)更大之權利，當亦不得主張李先生及房東無權占用土地。 （作者∕黃厚誠律師）