東區李小姐問：我先生兄弟三人繼承公公的土地，繼承後辦理登記兄弟各應有部分三分之一共有。我先生欲活用土地，想要將該土地出租給建商作展售中心，但其他兩兄弟則不同意；建商說那就僅租三分之一面積的土地，搭蓋臨時性的展示屋。請問我先生要怎麼辦理出租？
答：首先要說明一般常對共有權利的誤解，以為占有使用共有土地，只要不超過自己應有部分換算的土地面積，就屬合法。然依民法第八百十八條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」也就是說任何一個共有人，對於共有土地的每一個位置、每一個點，都有權利存在。若未經上開法條規定的「契約另有約定」，即譬如共有人的分管契約約定、或經各共有人的同意，共有人在共有土地上占有使用，皆屬侵害其他共有人的權利。所以李小姐的先生，在未取得共有人同意或分管約定的情形下，如將共有土地的特定部分出租給建商搭蓋展售屋，其他共有人可以主張將該地上物拆除。
關於此類情形，最高法院即曾以七十八年度台上字第三三五號作出判決闡明：「民法第八百十八條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。但共有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。是共有人未得其他共有人之同意占有共有物之全部或特定部分為使用收益，他共有人即得本於所有權之作用，請求除去其妨害或向全體共有人返還其占有部分。」
而共有土地出租係屬於共有物的管理行為，依現行民法第八百二十條第一項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」依此，李小姐的先生僅有共有土地三分之一的所有權應有部分，須至少協商一位兄弟同意，才可將共有土地全部或其中三分之一面積的特定部分出租。
所以，李小姐的先生目前對於共有土地的出租，倘其他兄弟仍不同意，是有困難的。解決的方法僅有將共有土地分割，如三兄弟無法協議分割，就向法院訴請判決分割；於分割後分配取得單獨所有之土地後，才可單獨占有使用土地，將其出租。
（作者∕黃厚誠律師）