新營區洪小姐問：我是住公寓大廈最高樓層住戶，長期飽受頂樓滲水所苦，因滲水問題日趨嚴重，除導致住家牆壁、天花板有明顯水痕外，家中裝潢亦遭毀損，屢次催請管理委員會處理，但管理委員會卻一再藉詞推託，未能解決。本人為求自保，避免損害擴大，乃自行雇工修理。請問，我以先代墊修理社區公用頂樓滲水費用，再主張抵銷每月需應繳之管理費，這樣可行嗎？
答：按依公寓大廈管理條例第七條第三款規定，公寓大廈的屋頂平台應由全體住戶共同使用，也就是所謂的「共用部分」，不得約定由某特定住戶專用。同條例第十條第二項前段、第卅六條第二款規定，共用部分的清潔、維護、修繕應由管委會負責。因此，洪小姐所述之公寓大廈頂樓平台，應由管理委員會善盡維護修繕之責，並應支付修繕費用。
管理委員會如果不履行法定修繕義務，洪小姐是因頂樓滲水而受害的頂樓住戶，可以透過訴訟，向管理委員會提出侵權行為損害賠償，甚至是精神慰撫金。洪小姐可以自己先墊付款項，委託廠商完成屋頂平台的修繕，再依民法侵權行為的法律關係，轉向管理委員會請求給付修繕費。
公寓大樓住戶繳交管理費是確定債務，對未依期繳納管理費之住戶，管理委員會自有權利請求該欠費之住戶繳納管理費。從而，洪小姐應負繳交管理費之義務。而自行代墊修繕費用與抵銷公寓大樓管理費之事，牽涉到是否確屬公用部分？滲水原因為何？是否有應負責之行為人？修復費用為何？等等，則需大樓住戶區權會同意認定，或經法院判決，兩者種類不同，能否逕為抵銷，尚有法律爭議。較明確者，應為洪小姐與管理委員會成立協商、或取得法院確定判決，始得讓管委會給付該等代墊之修繕費用。（作者∕楊淑惠律師）