南區王先生問：我的表哥最近買中古屋，卻遇到屋主「一屋二賣」情形，造成兩個買主和賣屋人糾紛，事後表哥拿法院確定判決去辦理執行登記，卻同時聽說另名買主手上也持有一份與原屋主在法院做成的和解筆錄。請問，法院的和解筆錄跟判決效力何者較大，可據以辦理房產移轉登記？
答：民事糾紛偶爾也會遇「一屋二賣」案例，先買的跟後買的兩個買主都各自打官司解決，最後，一個官司做成和解筆錄，另一個官司已做成確定判決。然而，依據民事訴訟法規定，和解筆錄與確定判決，這兩項都具有執行力，兩位買方均有取得執行名義，皆得拿去申請辦理移轉登記。但要注意的是，雖然法院和解筆錄成立即具既判力及與確定判決同一之執行力，惟調解內容若記載附停止條件或對待給付者，須待成就後始得執行。
以王先生所提的例子，針對同一標的物（中古屋），法院和解筆錄與確定判決這兩種情形，雖然都可據以辦理移轉登記，而依目前地政主管機關內政部及法務部的函示，均認以先申請先受理的優先登記；或有認仍屬私權紛爭，也應讓另一買方再去打官司，並以此為由暫停處理或給予駁回。惟先申請者（王先生的表哥）跟賣方的私權紛爭業經司法判決確定在案，縱允還未申請者（另一買家）再去訴訟得勝訴判決確定，最後仍得再處理完成登記事宜。
最後，要提醒的是，針對房產一物二賣之確定判決，通常會採取先登記優先，先完成移轉登記者取得物權，後順位買受人僅得另向出賣人請求損害賠償。惟處理登記相關依據及標準，仍在函示及實務通案做法，同時也應避免遭外界誤會有非法律因素如關說或特權介入干擾影響，而惹爭議。
（作者∕羅瑞昌律師）