安平區黃先生問：我在安平租鐵皮屋做店面已經二十幾年了，一開始前幾年跟房東有簽訂租約，二年換約一次，後來彼此信任，就每個月直接匯租金給房東，沒有再另簽租約。二個多月前，房東說不租了，要我五個月底搬走，後來才知道他要重新蓋房屋然後賣掉，一個多月前大約四月間的時候我接到房東寄來存證信函，說房屋他要新建築，要在五月底終止跟我的房屋租約。我租這麼久了，店面生意地點都穩定了，且是不定期租約，我可以優先購買嗎？我有什麼權利可以主張不用搬走嗎？
答：黃先生與房東租鐵皮屋係作營業店面使用，不是作為住宅使用，故無租賃住宅市場發展及管理條例的適用，應適用民法及土地法關於租賃之規定。依民法第四五一條之規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，黃先生即承租人於前幾年簽訂的書面租約期滿後繼續使用房屋做生意，房東也繼續收租金，並無反對的意思，依上開規定，此租賃關係就視為不定期限繼續契約。
而不定期限租賃契約須注意者，為民法第四五０條第二、三項之規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」本件房東於四月間寄存證信號告知於黃先生五月底終止租約，是符合上開規定的。
惟不定期限的房屋租約，須依土地法第一００條之規定才可以終止租約。我國土地法第一００條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」本件黃先生承租之鐵皮屋已二十幾年，而房東如要將二十幾年的鐵皮屋拆掉重新建築，目前法院實務見解，均認為是符合土地法第一００條第一款之規定，是可以終止租約的。更何況有法院見解認為土地法一００條的規定僅適用於供居住的房屋租賃契約，類如本件的營業用房屋租賃是不適用的。故本件房屋租賃終止會被認為是合法的，黃先生應遷還租賃的房屋。
至於，單純的房屋承租人，對於承租的房屋及房屋坐落的土地並沒有法律規定有優先購買權。承租人黃先生其並非租用土地建築鐵皮屋之人，亦非房屋或土地的共有人，並無土地法第一０四條租地建屋之基地承租人或土地法第三四之一條第四項之共有人優先承買權。所以本件，黃先生應遷讓房屋，無有可對抗不搬遷的法律依據。
（作者∕黃厚誠律師）