永康區洪先生問：我與兩個弟弟協議分割繼承一棟父親遺留的四樓透天厝，我取得應有部分比例為二分之一，兩個弟弟應有部分比例皆為四分之一。這棟透天厝自從父親去世後都無人居住，現在想要出租給鄰居做早、午餐店，但我們三人現都在外地生活，小弟長年旅居英國更不想理，有什麼辦法可以解決呢？
答：「共有」是指好幾個人按各自的應有部分比例，共同享有一個不動產或動產之所有權，生活中以土地或建物等不動產最為常見。但各共有人並無對共有物之全部或任何特定部分有自由使用收益之權利，如部分共有人未經其他共有人同意任意使用收益共有物，會構成侵害其他共有人之權利。
共有物之使用除全體共有人同意外，亦可依共有人多數決定之。例如，各共有人約定好彼此間要如何使用共有物的特定部分，此稱為「分管協議」，各共有人即可在約定好的各自分管範圍單獨使用、收益。依上開案例，如洪家三兄弟約定，透天厝一、二樓由大哥使用，三樓由二哥使用，四樓由小弟使用，如此三兄弟便可就其分管範圍作使用收益，像大哥想要將一、二樓出租給鄰居做早午餐店；二哥想要把三樓借給自己的小孩住；小弟想要將四樓出租給大學生，均無須其他共有人同意。
各共有人如意見不同無達成分管協議，或難以取得部分共有人同意時，共有物將無法有效利用，造成社會資源成本浪費，我國於九十八年一月十二日修正民法第八二０條第一項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」賦予共有人間可依多數決之方式，決定共有物之管理方法，以促進共有物有效利用。
案例中，洪大哥的應有部分僅有二分之一，未達到得行使共有物管理多數決之門檻，自己一人就無法決定將透天厝全部出租給鄰居使用。但如果大哥取得二哥同意，此時兩人的應有部分合計為四分之三，此時共有人人數及應有部分均已過半數，即可出租使用；或者大哥向二哥購買其應有部分，此時大哥一個人的應有部分合計為四分之三，即已超出民法第八二０條規定應有部分三分之二的門檻，便可將透天厝出租。
若洪小弟不同意其他共有人將透天厝出租之行為，或者對於出租之對象為何、出租之標的範圍若干、出租之租金數額高低等事項有意見。為保障少數人意見，立法者於修正民法第八二０條時增訂第二項規定：「依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」因此洪小弟可向法院提出聲請，法院就會審視其他共有人出租行為是否顯失公平，裁定變更或維持之。
（作者∕黃厚誠律師）
