新化區王女士問：五年前我購買房地投資，因當時本人已六十五歲，致銀行審核貸款不易通過，乃和兒子商議，借用兒子之名義辦理登記。惟房屋土地買賣價金、稅賦均由本人出資，而於房地過戶登記後，由我保管所有權狀正本並繳交房屋稅、地價稅；其後，本人將該房地出租收取租金。近年來因不動產價格上漲，且本人年事漸長，便萌意將房地出售，以利養老。豈料，兒子聽從其配偶之言，竟佯稱該房地是本人買受後贈與，不願提供相關證明文件，致本人無法自由處分該房地。我該如何取回並保障權利？
答：不動產所有權應以登記為準，而「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，借名登記雖然不是民法明文規定的契約類型，但只要不違反強制、禁止規定或公序良俗，實務上均承認其效力，且適用民法委任之相關規定。
王女士主張其出資購買之房屋土地僅是借其子名義登記，其為真正之所有權人，如今因其子不承認，不願配合辦理過戶予第三人，王女士得提起民事訴訟，提出由自己出資購買、保管該房屋之所有權狀正本、繳交房屋稅、地價稅、收取租金等相關證明，亦可聲請法院傳問當時購買房屋的仲介到庭證明王女士係買來投資，並無贈與其子之意等事實，進而說服法院認定王女士確為該房屋之真正管理、使用、處分者，主張終止借名登記契約，請求移轉所有權予王女士，以獲取勝訴判決。
借名登記事件最大的爭議及麻煩，就是出名人事後否認借名登記的存在，以所有權人自居而拒絕返還，在不動產尤為嚴重，因此，建議要借用別人名義登記不動產時，應同時簽訂「借名登記契約」，以保障自身權益。
（作者∕楊淑惠律師）