新營區吳小姐問：友人跟她的閨蜜共同合資買土地，約定登記在閨蜜名下，惟友人得使用該土地特定部分蓋工廠，後來閨蜜往生，閨蜜的小孩就打官訴請友人把工廠拆掉，主張「所有物返還請求權」及「不當得利請求權」官司，請問友人該如何面對？
答：親戚朋友大家合資出錢共同買土地，把土地所有權登記在某一出資人的名下，稱為「借名登記」。當出錢共同買土地的人，要求借名登記的人把土地所有權移轉過戶給大家，不妨可先談看看並找代書辦理。若談不成，可先發函告知，終止借名登記的委任關係，請求對方返還並協同辦理過戶。若對方仍不協同辦理，可能就得委任律師打民事官司，請求法院將土地所有權過戶登記為出資人共有。
閨蜜的小孩是以繼承事實取得土地之所有權，並以所有權人的身分主張拆廠還地的「所有物返還請求權」及「不當得利請求權」官司，但前提是友人占有，到底有沒有法律上的權源，如友人能舉證自己也是借名登記的原所有權人之一，也有約定都可以使用土地上特定部分，那就是基於契約的「債權」占有，也有法律上的原因。簡單講，大家共同出錢買土地，約定登記在閨蜜的名下，但吳小姐的友人也是實際上的所有權人之一，如有約定雙方都可使用任何特定部分，友人在特定部分蓋工廠，便屬「有權占有」，使用該土地租金收益，並非「不當得利」。
而打這個官司得準備相關證據資料，包括當初簽約借名登記契約書、共同買地的給錢匯款單、土地所有權狀及繳納地價稅收據，還有土地管理都是你們在使用出租的證明資料等。
最後，再次強調，閨蜜的小孩主張拆廠還地的官司，只要吳小姐的友人能舉證當初是借名登記，也有特定部份使用收益的約定，而法官又聽得進去，官司勝算就很大。
（作者∕羅瑞昌律師）