永康區李先生問：我向陳先生等四人購買其父親建築未辦理所有權第一次登記的房屋，陳先生的父親已歿，其有子女六人因繼承取得所有權，並辦妥房屋稅納稅義務人變更登記為其等六人，惟訂立買賣契約時，僅有繼承人中四人同意出售，我依約定開立價金總額的即期支票交由代書保管，賣方應協助我於二個月內成為房屋的納稅義務人。簽約後陳先生即以書面通知該二位未出面簽約的繼承人，但該二人受通知後，未於期限內行使優先承買權，陳先生等人迄未依約變更系爭房屋納稅義務人名義。我可以依據約定請求陳先生等人將房屋的納稅義務人辦理變更為我嗎？
答：未辦理所有權第一次登記的房屋，又稱「未保存登記的房屋」，是可以作為交易的客體，買賣時雖未能辦理所有權移轉登記，不過出賣人所讓與者是房屋的事實上處分權，即將該房屋交付占有及移轉處分權予買受人本已足夠。至於房屋買賣雙方可否約定由出賣人申請變更納稅義務人名義？是本例的爭議問題。
有認為申請變更房屋納稅義務人名義，係盡公法上的義務，不得作為私權訟爭的客體，且買方請求變更房屋納稅義務人為自己，既不能作為享有所有權的證明，又增加自己納稅的義務，當無以訴訟保護的必要。
在實務上認為基於契約自由原則，當事人可以自行決定契約的種類及內容，以形成其等欲發生的權利義務關係，除違反強制或禁止規定者外，當事人一方是可以請求他方履行契約所定給付義務。當事人如將房屋稅條例規定納稅義務人應申報房屋稅籍有關事項及使用情形的義務履行，明定為賣方的給付內容，買方非不得依據契約請求賣方履行變更納稅義務人名義，所以，李先生可以訴請陳先生等人辦理房屋納稅義務人變更。
（作者∕林瑞成律師）