砲校遷移 捷運藍線 重組城市版圖

文／記者蔣謙正

前言：台南這幾年，最熱的兩個字不是「建案」，而是「建設」。一個是北邊的永康砲校遷移，一個是貫穿全市的捷運藍線定案。這兩個看似獨立的工程，實際上正在重組台南的城市結構與房市版圖。

永康砲校搬遷 闢建道路公園綠地

永康砲校即將於年底完成搬遷，區段徵收作業配合砲兵學校遷校時程，工程分為二期推動。年底搬遷後，永康砲校正式移交由台南市政府地政局接管，辦理「永康創意設計園區區段徵收開發工程」，將依都市計畫闢建道路、公園綠地等公共設施，預計於一一五年中啟動工程，總工期約三年半，預計一一八年底完工。而台南第一條捷運「藍線」，也在十月定案，串聯永康、東區、仁德等生活圈，沿線房價將因此拉升，值得想要購屋者關注。

深耕台南房地產二十年的幸福家不動產資深店長廖家成分析，永康砲校遷移、捷運藍線定案，從都市計畫角度看，這是一次「土地釋放＋軌道串聯」的黃金組合；從投資角度看，這是一場「價值重估」的結構性行情。

創意設計園區 帶動大橋東橋前景

廖家成觀察短期效益，他說永康砲校是軍事用地變城市核心，軍方確定在今年底全面遷出，用地將重生為「永康創意設計園區」。基地旁的大橋、東橋一帶早已提前反應，三年前還有三字頭成交，如今多數新案站上每坪四十萬以上。市場普遍視為台南「第二座小南科」，帶動大橋、東橋一帶買氣活絡。

估價師林秉均認為，近期東橋的房市狀況因為整體房貸緊縮，實價登錄有五至十％的跌價。目前東橋有兩個新案三發橋銷售中、仁發總圖匯準備交屋，「三發橋」成交單價落在四十五萬上下，「仁發總圖匯」現在市場上銷售都在每坪四十萬元，當初購屋約二十五萬，交屋後有十萬左右的價差。

林秉均指出，目前東橋有兩塊寶佳機構的大基地，目前北基地已經開工，不過近期市況不好，可能也不會那麼快銷售，應該會搭配砲校遷移的議題，或者第一階段公園完成之後才會開始銷售，但價格有四字頭。砲校遷移之後有四十一公頃的創意、經貿、生活用地，未來價格一定是上看五字頭。

藍線施工交通黑暗期 沿線噪音影響

林秉均也認為，捷運藍線施工期間，中華路、中華東路會是一個「交通黑暗期」，會影響到路邊的商業行為。完工後，店面除了各站點的出入站點之外，其他店面應該會受到捷運高架的影響，停車方便性下降，日照、噪音問題也會影響捷運沿線的房價。住宅部分，捷運沿線臨路面五樓以下都會有噪音的問題，購屋時需注意，距離捷運的距離，不是越近越好，稍微有點距離對於住宅的寧適程度會比較高。

未來價值 東橋生活２點０區域轉型

三發地產經理曾玉棠指出，近期台南市重大交通建設與都市更新計畫陸續推進，為永康區注入持續上升的「未來價值」。其一，台南市政府於二十一日剛獲行政院正式核定「台南捷運藍線」，路線起點自永康大橋站起，南至文化中心，沿線計畫設置十座車站，串聯永康、東區、仁德等成熟生活圈，未來甚至計劃將延伸至台南高鐵站。對永康東橋重劃區而言，鄰近的大橋站也即將成為雙鐵交匯核心，捷運藍線所帶來的軌道效應與區域轉型契機，預期將為區域形塑新的發展高度。

綠化空間與生活機能 區域升級效應

其二，位於永康區的砲校基地將於今年底全面遷離，原址納入市府「永康創意設計園區二期」規劃，規模約六十九公頃，將配置經貿複合、創意設計、生活服務專用區及公園綠地等複合機能，其中公園綠地面積高達十四公頃以上，將為東橋區域提供更大量綠化空間供民眾使用。該基地鄰近東橋生活圈，土地釋出所帶來的機能補強與開發動能，亦可望同步形成區域升級效應，除此之外，本次二期開發面積加上已開發完成的一期面積及大橋重劃區腹地規模將達一百三十公頃以上，將成為台南市少數大規模且成熟的重劃區開發區段。

三發地產以「三發橋」作為永康東橋最成熟重劃區段的壓軸推出，亦為目前區域內少數新成屋。本案為三發地產三十週年代表作，於七百一十九坪基地僅興建單棟建築，建蔽率約二十七％，將基地大幅留白，並以戶外空間、綠化退縮與市府公園認養結合，營造舒適宜居環境，並獲二０二五年「建築園冶獎」大樓住宅建築景觀類殊榮。

「三發橋」基地位處大橋國中前並享有棟距視野優勢，採單層四戶之純住宅配置，全案僅規劃五十六戶住家與二戶店面，提供四十三坪與五十二坪均質換屋型產品，標準建材選配同步提升居住質感，定位為東橋重劃區內優質換屋指標案。