安南區蔡先生問：我因為有租地興建廠房的需求，經友人介紹認識了某個地主，該名地主表示他有一塊土地的持分，可以直接出租二分之一的土地給我，無需經其他共有人同意，我就跟他簽了租賃契約，並使用土地二分之一的面積興建廠房，沒想到廠房剛蓋好就接到其他共有人寄來的存證信函說他們沒有同意出租，要求我在一個月內拆屋還地。請問共有人的主張合法嗎？
答：按「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權」、「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」民法第八百十八條、第八百二十條第一項定有明文。
故如未經全體共有人協議分管之共有物，各共有人均按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，非謂各共有人得逕按其應有部分對於共有物特定部分為獨占、排他之使用收益。如共有人未經其他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求無權占有之人將占用部分返還予全體共有人。
讀者蔡先生向地主即出租人簽立書面契約承租其就共有土地之應有部分，惟如全體共有人間無分管契約約定出租人得就共有土地之特定部分為獨占性之占有、使用、收益，出租人又未依前揭民法第八百二十條第一項規定得相當比例人數或應有部分之共有人同意，逕將土地之特定範圍出租並交付予蔡先生興建廠房使用，則縱雙方間租賃契約係有效成立，基於債之相對性，該租賃契約並不拘束蔡先生以外之其他共有人，其他共有人仍得依民法第七百六十七條以下規定，向蔡先生請求拆除地上物及將土地騰空回復原狀返還予全體共有人。蔡先生如因此所受損害，則得依租賃契約相關約定向出租人請求債務不履行之賠償。 （作者∕劉芝光律師）
