中西區林先生問:我父親二十年前購買一棟透天厝自住,約在六年前父親大病一場,康復後驚覺身後事從未交代,就預先分配透天厝,土地給我,透天厝則給小弟,且辦理所有權移轉登記完畢。而父親今年去世,房子已無人居住使用,小弟也已在外地買房鮮少回來,導致我空分得土地卻無法使用。請問我可以請求小弟拆掉房屋嗎?如不可以,我有什麼權利可以主張呢?
答:我國民法將土地與建築物規定為各別獨立不動產,可各自作為不動產交易之標的物。但使用建築物必然使用建築物坐落的土地,所以在建築物與土地同屬一人所有時,當然無土地使用權的問題;但建築物與土地非屬同一人所有時,就會衍生土地占有使用權利的紛爭。為解決此類房地所有權人不一的問題,我國在八十八年修增民法規定,針對建築物與土地在非屬同一人所有之情形下,如何調和土地利用關係,為法律明文規定。
本案例中,透天厝房地原是林老先生一人所有,同時將房地讓與二位兒子,形成房土地與房屋所有權人不同之情形,依修法後之現行民法第四百廿五條之一第一項規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」本案例於二個兒子各自取得房地所有權時,除非另有其他約定,否則即應依法推定在房屋得使用期限內,房屋所有權人對土地所有權人有租賃關係存在,以維護房屋之財產權、居住權及社會經濟,避免拆屋還地造成社會成本資源浪費。
但立法者也不是平白讓房屋所有人可免費使用土地,既然是推定為租賃關係,房屋所有人自應支付租金,實為公允。故民法第四百廿五條之一第二項同時亦增訂:「前項情形,其租金數額當事人不能協議時,得請求法院定之。」所以,本案兩兄弟應依民法第四百廿五條之一第一項所生租賃關係之租金數額先行協議,如協議無法成立,得訴請法院核定租金數額。至於,租金應從何時起算,最高法院一一○年度台上字第三○一三號民事判決經徵詢各民事庭意見,已統一見解認為「得請求自租賃關係成立時起算之租金」。
所以,本案例中,租賃關係是成立於六年前,而租金之時效為五年,故林先生除可向法院請求核定租金及請求小弟將來按月給付,同時可向小弟請求過去五年的租金。
(作者∕黃厚誠律師)
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